業務内容

業務内容・目次

不動産の鑑定評価
減損会計の対応について
不動産価格調査（価格査定）
不動産に関するコンサルティング

1.不動産の鑑定評価

不動産鑑定評価の唯一の専門家として国家資格を有する不動産鑑定士が、対象不動産について、社会的、自然的、経済的な分析を行い、市場性、収益性、原価性の各観点から総合的に検討を加えた上で、不動産の適正な価格または賃料を評価し、「不動産の鑑定評価に関する法律」及び「不動産鑑定評価基準」に則った「鑑定評価書」を発行します。不動産の適正な価格または賃料の証明資料としてご利用ください。

評価対象	土地、建物の所有権を始め、借地権、借家権等の不動産に関するあらゆる権利の価格。過去時点の評価も可能です。
評価地域	全国
評価目的	①売買、賃貸、交換等税務申告のための価格証明弊社は多数の税理士事務所様を通じて、毎年多数の税務のための鑑定評価を行っています。 ②相続税申告・相続財産の分割等相続にあたっての適正価格（時価）の証明相続税申告の際の不動産の相続財産評価は、相続税財産評価基準により、税理士の先生が評価して申告するものですが、特殊な土地（規模の大きい未利用地、道路付きの悪い土地等）では、一般市場価格より高い財産評価になってしまう可能性があります。弊社では、相続人の方からご相談を受け、規模の大きな土地について、鑑定評価を行い、相続税額の数百万円の減額に成功したこともあります。 ③借地権（定期借地権）設定ための権利金・保証金・地代の評価弊社では公共的な機関からのご依頼により、定期借地権の地代評価等を多数行っております。 ④賃貸借契約更新にあたっての継続地代・継続家賃・更新料・借地条件変更承諾料・建て替え承諾料等の評価地代、家賃の改定交渉において、鑑定評価書は有力な説得資料となります。弊社では、多数の弁護士事務所を顧客に持ち、適正地代、家賃の評価経験も豊富です。 ⑤訴訟のための証拠資料弊社では裁判所の依頼による鑑定評価の経験もあり、また、多数の弁護士事務所からのご信頼もあり、訴訟の証拠資料としての不動産の鑑定評価を豊富に経験してます。 ⑥担保評価弊社では複数の金融機関様の担保不動産評価を行っており、また、抵当証券発行の添付資料としての鑑定評価も行っています。また、金融機関における担保不動産の内部査定のための評価も行っています。 ⑦会社会計上の時価評価、現物出資、民事再生法、会社更正法、減損会計等の法令上の評価各法令に従い、その目的に添った鑑定評価を行います。減損会計の対応については次の通りです。→減損会計の対応について ⑧特に特殊な案件の評価を得意とします。弊社では様々ご依頼に応じ、特殊な案件の評価を行っています。例：区分地上権の評価、空中権の評価、時間貸し駐車場の地代の評価、無人島の評価等 ⑨証券化のための評価、市街地再開発の従前資産・従後資産評価等あらゆる場合の動産の適正価格の評価
期間	評価に要する日数は物件の内容によって異なりますが、一般的な価格評価で２週間～３週間をいただいています。ただし、急を要する場合にも対応可能です。大規模物件、権利関係の錯綜した物件、多数物件、遠隔地、特殊案件等の場合には、長期間を要する場合もあります。
費用	弊社鑑定評価報酬規定による(145,000円～、不動産の種類と価格によって定めています）。ただし、大量の案件のご依頼に関しては別途ご相談申し上げます。
ご依頼方法	このホームページの『業務依頼書』の様式により、ご依頼いただけます。電話、FAXでもお受けいたします。詳細はご依頼をいただいた時点で弊社よりご連絡させていただきます。また、費用のお見積もりは無料です。初めてのご依頼の場合は、見積もり費用の10%～20%の手付け金をいただき、入金確認後作業に着手させていただきます。

2.減損会計の対応について

平成17年４月１日以降開始年度については減損会計が完全実施されます。

減損会計の適用については次のフローで行われます。

Ⅰ．資産のグルーピング

店舗・工場などの資産と対応して継続的に収支の把握がなされている単位を把握してグルーピングする。

Ⅱ．減損の兆候の把握

営業活動から生じる損益又はキャッシュフローが継続してマイナス（見込を含む）
使用範囲又は方法について回収可能額を著しく低下させる変化が生じた（見込を含む）
経営環境の著しい悪化
市場価格の著しい下落（少なくとも50%程度以上下落）

Ⅲ．減損損失の認識の判定

割引前将来キャッシュフローの総額が帳簿価格を下回る。

Ⅳ．減損損失の測定

回収可能額を査定し、帳簿価格との差額を減損損失とし、損益計算書に計上する。
★ 回収可能額とは正味売却価格と使用価値のいずれか大きい額。
★ 正味売却価格とは資産または資産グループの時価から処分費用見込額を控除した額。
★ 使用価値とは資産又は資産グループの継続使用と使用後の処分によって生ずる将来キャッシュフローの現在価値

以上のフローの中で、弊社がお手伝いできる業務は不動産についての以下の業務です。

上記フロー「Ⅱ．の４．」の兆候の把握における、不動産の市場価値の査定（鑑定評価ではなく、概算価格調査）
「Ⅲ」の割引前将来キャッシュフローの算定における、資産又は資産グループの経済的残存耐用年数終了時点の正味売却価格の査定のための時価の評価（鑑定評価）
「Ⅳ」減損損失の測定における正味売却価格の査定のための時価の評価（鑑定評価）

料金

①の概算価格調査は７万円／物件　～
②・③の鑑定評価は１4.5万円／物件　～

物件の規模・種類・件数によってお見積もりを致します。

期間

物件の所在地、件数にもよりますが、関東周辺、10物件で、１ヶ月程度で可能です。

物件の所在地は全国どこでも可能です。件数が多い場合でも弊社ネットワークにて対応可能です。

3.不動産価格調査（価格査定）

調査目的	① 不動産の価格が一定以上または以下の評価であれば鑑定評価書が必要だが、それ以外の場合には評価は必要ないという場合。 ② 正式な価格証明は必要ないが、ご依頼者の内部的な目安のために不動産の価格水準を知りたい、という場合。
調査内容	現地調査を行い、対象不動産の価格水準を調査します。依頼内容によっては、鑑定評価の方式の一部を適用して、対象不動産の適正価格水準を査定します。調査目的①の場合では、価格調査の結果、鑑定評価を行うことになれば、調査報告書は提出せず、そのまま鑑定評価に移行します。また、鑑定評価を行わないこととなった場合には、調査報告書を提出します。注）この調査は「不動産の鑑定評価基準」及び「不動産の鑑定評価に関する法律」に則った「鑑定評価」ではありません。したがって、調査報告書に記載した価格は「鑑定評価額」ではありません。
調査対象	鑑定評価と同じ。ただし、複雑な案件は鑑定評価とさせていただく場合があります。
調査地域	全国
期間	調査報告に要する日数は物件の内容によって異なりますが、一般的な物件で1週間～2週間程度いただいています。ただし、急を要する場合にも対応可能です。大規模物件、権利関係の錯綜した物件、多数物件、遠隔地、特殊案件等の場合には、長期間を要する場合もあります。
費用	弊社報酬規定による(70,000円～）。ただし、大量の案件及び継続的なご依頼に関しては別途ご相談申し上げます。

4.不動産に関するコンサルティング

株式会社第一豊不動産鑑定は提携する税理士、弁護士、建築士等との連携により次のような多岐にわたる不動産に関するコンサルティング業務を提供しています。

業務内容	土地の有効利用方法に関する調査・立案、貸し地の整理、等価交換、資採算性分析、その他不動産に関する市場調査、地価・賃料動向調査
事例（実績）	工場跡地の利用方法による収益性の分析、土地価格の将来動向の分析、倉庫賃料の将来動向分析をふまえたキャッシュフロー分析、土地の買収によるゴルフ練習場の営業廃止の補償額の査定、不動産以外（ＤＣＦ法による船舶の評価、企業評価等）
費用・期間	案件ごとにご相談させていただきます。